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市街化調整区域の11号・12号の違いと注意点
2026.2.9
【つくば市専門】
市街化調整区域の11号・12号の違いと注意点
「ネットの常識」は通用しない！
つくば市独自の区域指定制度を徹底解説
この記事の要点（30秒で理解）
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つくば市には独自の「区域指定制度」があり、指定内なら12号でも誰でも建築・購入が可能。
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11号（第1種）は市街化区域から1km以内、12号（第2種）は人口減少集落が対象（距離要件なし）。
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注意点①：区域指定外の「個別許可（属人12号）」は第三者への売却が困難。
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注意点②：令和7年（2025年）10月から分譲が可能に（戸建て住宅は浄化槽対応）。
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注意点③：ハザードマップのレッドゾーンは区域指定の対象外。
「つくば市内で、相場よりも安くて広い土地を見つけた！」
移住人気が高まる茨城県つくば市でのマイホーム計画中、そんな掘り出し物に出会うことがあります。それが「市街化調整区域」の土地です。
しかし、物件資料に書かれた「都市計画法第34条11号」や「12号」という法律用語を見て、不安を感じた方も多いのではないでしょうか。
特にネットで検索すると「11号は安全、12号は売れないから危険」という一般論が出てきますが、ご注意ください。
つくば市において、その「ネットの常識」は通用しません。
なぜなら、つくば市は独自の「区域指定制度」を運用しており、「12号でも『誰でも』家が建てられるエリア」が広く存在するからです。
この記事では、つくば市の最新条例（令和7年/2025年改正情報含む）に基づき、つくば市特有の土地選びのルールとリスクを徹底解説します。
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【結論】つくば市なら「12号区域」でも誰でも建築可能
多くの不動産解説サイトで「12号は農家の分家など、特定の人しか住めない（属人性がある）」と書かれていますが、つくば市では事情が異なります。
つくば市には、11号だけでなく「12号」の一部も、出身地や職業に関係なく誰でも購入・建築が可能なエリアがあります。まずはこの違いを整理しましょう。
| 比較項目 | ① 11号区域指定 （第1種区域 / 街中に近い） |
② 12号区域指定 （第2種区域 / 郊外の集落） |
③ 通常の12号許可 （分家住宅・自己用など） |
|---|---|---|---|
| 誰が住める？ | 誰でもOK | 誰でもOK （宅地分譲も可） |
原則、本人のみ （農家の子、地元出身者等） |
| 場所の要件 | 市街化区域から おおむね1km以内 |
人口減少集落 （国勢調査による / 距離要件なし） |
調整区域全般 （個別の事情による） |
| 将来の売却 | しやすい | しやすい （第三者へ売却可） |
非常に難しい （用途変更が必要） |
このように、つくば市では「区域指定（①②）」に入っている土地なら、11号でも12号でも比較的安心して購入できます。
警戒すべきは、この区域指定から外れた「③ 通常の12号許可」の物件です。
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ただし注意！ハザードマップと「2025年問題」
「区域指定内なら絶対安心」かというと、そうではありません。
つくば市では近年の法改正および条例改正により、災害リスクに対する規制を非常に厳格化しています。
⚠️ つくば市特有のリスクチェック
- レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域など）
レッドゾーンはそもそも区域指定の対象外となっています。区域指定内の土地であれば、レッドゾーンに該当しないため、この点は安心できます。 - イエローゾーン（浸水想定区域）
桜川や小貝川周辺などは要注意です。浸水の深さによっては、安全対策（かさ上げ等）が必須になったり、許可が下りなかったりする場合があります。 - 【NEW】令和7年（2025年）10月からの改正
つくば市の条例改正により、12号区域内において宅地分譲が可能になります。これまで制限されていた分譲開発が認められるようになり、戸建て住宅であれば浄化槽による宅内処理で建築が可能となりました。土地購入の選択肢が広がる重要な改正です。
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本当に怖いのは「属人（ぞくじん）的な12号」
つくば市で最も注意が必要なのが、区域指定エリア外（既存集落の外など）にある「個別の12号許可」物件です。
- 分家住宅：農家の次男・三男などが実家の隣に建てた家
- 自己用住宅：やむを得ない事情で許可を得た家
これらの中古物件が「格安の戸建て」として市場に出ることがあります。
しかし、これらは「その人だから許可が出た家」です。あなたが購入しても、原則として住むことはできません（再建築の許可が下りません）。
不動産広告で「要件あり」「再建築不可（要相談）」などと書かれている場合は、このパターンの可能性が高いため手を出さないのが無難です。
用語解説：俗に言う「10年特例用地」とは？
都市計画法第34条12号に基づき、指定地区（既存集落）等に10年以上居住している方（およびその親族）のみが建築できる土地のことです。
これは「属人性（ぞくじんせい）」と呼ばれる制限で、土地そのものではなく「その人の属性（住んでいる年数や血縁）」に対して許可が出ます。
そのため、条件を満たさない一般の方がこの土地を購入しても、家を建てる許可が下りないため注意が必要です。
※重要：つくば市の「区域指定（12号）」はこの制限が解除されているため、10年居住要件に関わらずどなたでも建築可能です。
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失敗しないための「つくば市専用」確認リスト
つくば市で調整区域の土地や中古住宅を検討する際は、不動産会社に必ず以下の質問をしてください。
✅ プロへの確認リスト
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「ここは11号または12号の『区域指定』エリア内ですか？」
→ 「指定区域内」なら、第三者でも購入・建築できる可能性が高いです。
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2
「（12号の場合）属人性はありますか？ 誰でも再建築できますか？」
→ 指定区域外の12号物件は、属人性があるため要注意です。
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3
「令和7年10月の改正で、分譲や浄化槽対応は可能ですか？」
→ 改正により12号区域での分譲が可能になりました。戸建て住宅は浄化槽による宅内処理で建築できます。
FAQよくある質問
まとめ
つくば市の調整区域は「種類の見極め」が命
つくば市は、市街化調整区域でも比較的家を建てやすいエリア（区域指定）が広く設定されていますが、場所によっては「属人的な厳しい制限」が残っています。
- 区域指定（11号・12号）：比較的安心（レッドゾーンは対象外、イエローゾーンは要確認）
- それ以外の12号：リスク大（原則手を出さない）
この判断を誤ると、資産価値のない土地を購入することになります。
最新の条例や、具体的なエリアの判定については、ぜひ専門家にご相談ください。
「このつくばの土地、本当に買って大丈夫？」
「12号区域と言われたけど、将来売れる？」
そのようにお悩みの方は、ぜひ一度、当社の「無料土地診断・相談会」をご利用ください。
つくば市での対応エリア
つくば市の位置
※つくば市は茨城県南部に位置し、TX（つくばエクスプレス）により東京都心から約45分でアクセス可能です。